Rekordowy II kwartał na rynku biurowym w Warszawie

Rekordowy II kwartał na rynku biurowym w Warszawie dzięki aktywność najemców. Rynek pozostaje aktywny, a pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźny wzrost wolumenu zawieranych transakcji. W tym okresie podpisano umowy najmu na prawie 417 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli o 38% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Szczególnie mocny okazał się II kwartał 2026 roku, kiedy najemcy wynajęli łącznie 282,8 tys. mkw.

Rekordowy poziom popytu nie oznacza jednak równie wysokiej aktywności związanej z przeprowadzkami. Struktura transakcji pokazuje, że warszawscy najemcy coraz częściej decydują się na renegocjację dotychczasowych umów, zamiast zmiany siedziby. Ograniczona dostępność dużych i nowoczesnych powierzchni biurowych sprawia, że firmy planujące zmianę biura muszą odpowiednio wcześnie analizować dostępne możliwości.

Rekordowy II kwartał na rynku biurowym w Warszawie

Zachęcamy do lektury artykułu autorstwa Marleny Dubińskiej, Research & Advisory Manager w Coldwell Banker Commercial Poland, która analizuje aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym, rekordowy poziom popytu w II kwartale 2026 roku oraz strukturę zawieranych transakcji. W analizie przyglądamy się również ograniczonej mobilności najemców, rosnącemu znaczeniu renegocjacji umów oraz temu, jak dostępność dużych i nowoczesnych powierzchni wpływa na decyzje firm dotyczące relokacji lub pozostania w obecnej siedzibie. 

Aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym 

W pierwszych trzech miesiącach 2026 roku aktywność najemców była umiarkowana. Łączny wolumen transakcji był zdecydowanie niższy niż w kolejnym kwartale, a rynek tworzyły przede wszystkim małe i średnie umowy.

Sytuacja zmieniła się w II kwartale. 282,8 tys. mkw. wynajętej powierzchni biurowej to ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Jednocześnie był to najwyższy wolumen transakcji odnotowany w historii drugich kwartałów na warszawskim rynku biurowym.

W II kwartale do aktywności małych i średnich najemców dołączyły duże procesy – sfinalizowano dwie umowy przekraczające 20 tys. tys. m², i trzy o metrażu powyżej 10 tys. m². Ich pojawienie się wyraźnie odróżniało II kwartał od pierwszych trzech miesięcy roku, kiedy nie odnotowano żadnej transakcji tej skali. 

Pokazuje to, jak duże znaczenie dla statystyk rynku mogą mieć pojedyncze procesy najmu. Jednocześnie struktura transakcji wskazuje, że nie wszystkie firmy mają takie same możliwości wyboru powierzchni.

Dla firm poszukujących biura oznacza to, że ogólny poziom popytu nie zawsze odzwierciedla dostępność powierzchni odpowiadającej konkretnym potrzebom. Szczególnie istotne jest to w przypadku organizacji poszukujących dużych modułów, wysokiego standardu oraz lokalizacji centralnej.

Centrum Warszawy nadal najważniejszą lokalizacją

Największym zainteresowaniem najemców w pierwszej połowie 2026 roku cieszyły się centralne lokalizacje Warszawy. Odpowiadały one za niemal 60% całkowitego popytu w tym okresie.

Znaczenie centrum jest szczególnie widoczne w przypadku dużych transakcji. Cztery z pięciu największych umów zawartych w II kwartale zostały podpisane właśnie w centralnych lokalizacjach.

To potwierdza znaczenie nowoczesnych budynków położonych w dobrze skomunikowanych częściach miasta. Dla dużych organizacji lokalizacja może mieć znaczenie nie tylko w kontekście dojazdu pracowników, ale również dostępności transportu publicznego, bliskości usług, możliwości aranżacji powierzchni czy wizerunku siedziby.

Nie oznacza to jednak, że poza centrum nie ma aktywności najemców. Wysoki wolumen utrzymuje Służewiec, który odpowiadał za ponad jedną piątą kwartalnej aktywności.

Renegocjacje dominują na rynku biurowym

Jednym z najważniejszych wniosków dotyczących aktywności najemców w Warszawie jest struktura zawieranych transakcji.

W II kwartale 2026 roku renegocjacje odpowiadały za 52% wolumenu popytu. Nowe umowy stanowiły 44%, natomiast ekspansje 4%.

Dane te pokazują, że wysoki popyt na powierzchnie biurowe nie przekłada się automatycznie na dużą liczbę przeprowadzek. Część firm zamiast relokacji decyduje się na pozostanie w obecnej lokalizacji i wynegocjowanie nowych warunków najmu.

Takie rozwiązanie może być szczególnie interesujące w sytuacji, gdy obecne biuro znajduje się w dobrej lokalizacji, a jego standard i układ można dostosować do aktualnych potrzeb organizacji.

Dlaczego najemcy są mniej mobilni?

Jedną z przyczyn ograniczonej mobilności najemców jest niewielka dostępność dużych, nowoczesnych powierzchni biurowych klasy A.

Dla firmy poszukującej nowej siedziby nie wystarczy znaleźć wolny lokal. Powierzchnia musi jednocześnie spełniać określone wymagania dotyczące lokalizacji, metrażu, standardu technicznego, układu piętra, możliwości aranżacyjnych oraz terminu dostępności.

Im bardziej precyzyjne są wymagania najemcy, tym mniejsza może być liczba odpowiednich ofert.

W praktyce oznacza to, że firma potrzebująca np. kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych w centrum Warszawy ma zupełnie inną sytuację niż organizacja poszukująca niewielkiego biura na obrzeżach miasta.

Dlatego wynajem biura w Warszawie wymaga obecnie nie tylko analizy cen i dostępnych ofert, ale również odpowiedniego przygotowania procesu.

Relokacja biura czy renegocjacja umowy?

W obecnych warunkach firmy planujące zmianę siedziby powinny analizować równocześnie co najmniej dwa scenariusze: relokację oraz renegocjację obecnej umowy najmu.

Relokacja może być uzasadniona, gdy obecna powierzchnia nie odpowiada już modelowi pracy, lokalizacja utrudnia rekrutację lub dojazdy, budynek nie spełnia oczekiwań dotyczących standardu albo firma potrzebuje zupełnie innego układu przestrzeni.

Z drugiej strony pozostanie w obecnej lokalizacji może być korzystnym rozwiązaniem, jeżeli budynek spełnia podstawowe wymagania, a powierzchnię można zmodernizować i dostosować do aktualnych potrzeb.

Warto więc porównywać nie tylko czynsz w obecnym i nowym biurze, ale całkowity koszt obu scenariuszy. W przypadku przeprowadzki należy uwzględnić m.in. koszty aranżacji nowej powierzchni, przeprowadzki, wyposażenia, infrastruktury IT czy potencjalnych zmian organizacyjnych.

Wcześniejsze planowanie ma coraz większe znaczenie

Ograniczona dostępność odpowiednich powierzchni sprawia, że firmy powinny rozpoczynać proces poszukiwania biura z większym wyprzedzeniem.

Dotyczy to szczególnie organizacji, które potrzebują dużego modułu, konkretnej lokalizacji lub wysokiego standardu budynku. W takich przypadkach znalezienie odpowiedniej powierzchni może wymagać analizy wielu projektów i porównania różnych scenariuszy.

Planowanie z wyprzedzeniem zwiększa liczbę dostępnych możliwości i pozwala prowadzić negocjacje bez presji czasu.

Warto również monitorować projekty, które są dopiero w przygotowaniu lub realizacji. W przypadku ograniczonej dostępności istniejących powierzchni mogą one stanowić alternatywę dla gotowych biur.

Co rekordowy popyt oznacza dla firm?

Rekordowy II kwartał pokazuje, że zainteresowanie powierzchniami biurowymi w Warszawie jest wysokie. Jednocześnie dominacja renegocjacji wskazuje, że część najemców nie decyduje się na zmianę siedziby.

Rynek jest więc aktywny, ale mobilność najemców pozostaje ograniczona. Przyczyną nie jest brak zainteresowania zmianą biura, lecz między innymi ograniczona dostępność powierzchni, która jednocześnie odpowiada wymaganiom dotyczącym lokalizacji, standardu i metrażu.

Dla firm oznacza to potrzebę bardziej strategicznego podejścia do procesu najmu. Zamiast rozpoczynać poszukiwania dopiero wtedy, gdy kończy się obecna umowa, warto wcześniej przeanalizować rynek, dostępne projekty i możliwe scenariusze.

Podsumowanie

Aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2026 roku pozostaje wysoka, czego najlepszym potwierdzeniem jest rekordowy wynik II kwartału. Jednocześnie struktura transakcji pokazuje, że najemcy są mniej mobilni – ponad połowę kwartalnego wolumenu stanowiły renegocjacje.

Największym zainteresowaniem cieszą się centralne lokalizacje, szczególnie nowoczesne i dobrze skomunikowane budynki. Ograniczona dostępność dużych powierzchni klasy A sprawia natomiast, że firmy planujące relokację powinny rozpocząć analizę rynku odpowiednio wcześnie.

W obecnych warunkach relokacja i renegocjacja powinny być analizowane równolegle. Dopiero porównanie dostępnych powierzchni, kosztów, lokalizacji, standardu oraz możliwości dostosowania obecnego biura pozwala ocenić, który scenariusz najlepiej odpowiada potrzebom konkretnej organizacji.

Rynek biurowy w Warszawie pozostaje aktywny, ale dla najemców coraz większe znaczenie ma nie sama liczba dostępnych metrów kwadratowych, lecz możliwość znalezienia powierzchni dokładnie dopasowanej do potrzeb firmy.

Zaobserwuj nas na: Instagram, Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury naszego artykułu: Rynek nowych inwestycji biurowych w Warszawie