Rynek nowych inwestycji biurowych w Warszawie: mniej projektów, mocniejsza pozycja właścicieli

Rynek nowych inwestycji biurowych w Warszawie wyraźnie zmienił się w ostatnich latach. Stolica nadal pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce, jednak skala nowej podaży jest dziś zdecydowanie mniejsza niż jeszcze kilka lat temu. Deweloperzy ostrożniej podchodzą do rozpoczynania kolejnych projektów, a część starszych budynków jest modernizowana, przebudowywana lub zmienia funkcję. Dla firm poszukujących nowoczesnego biura oznacza to, że wybór odpowiedniej powierzchni wymaga coraz wcześniejszego planowania i dokładnej analizy dostępnych projektów.

Rynek nowych inwestycji biurowych w Warszawie

Zachęcamy do lektury artykułu autorstwa Marleny Dubińskiej, Research & Advisory Manager w Coldwell Banker Commercial Poland, która analizuje aktualną sytuację na warszawskim rynku biurowym, skalę nowych inwestycji oraz perspektywy podaży na kolejne lata. W analizie przyglądamy się również temu, co ograniczona liczba nowych projektów oznacza dla najemców i jak może wpływać na ich decyzje dotyczące wyboru lub zmiany siedziby.

Ile powierzchni biurowej jest obecnie w Warszawie?

Na koniec II kwartału 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły około 6,24 mln mkw. To nadal ogromny zasób, który sprawia, że Warszawa pozostaje najważniejszym centrum biurowym w Polsce.

Jednocześnie sama wielkość rynku nie pokazuje całej sytuacji. Znacznie ważniejsze dla firm planujących relokację jest to, jaka powierzchnia jest faktycznie dostępna, w jakiej lokalizacji się znajduje, jaki ma standard oraz czy odpowiada wymaganiom dotyczącym wielkości i układu biura.

Rynek może dysponować milionami metrów kwadratowych powierzchni, ale jednocześnie oferować niewiele odpowiednich modułów dla firmy, która potrzebuje na przykład dużego biura w centralnej lokalizacji, z wysokim standardem technicznym i możliwością rozpoczęcia najmu w konkretnym terminie.

Nowa podaż biurowa w Warszawie mocno wyhamowała

Jednym z najważniejszych zjawisk na warszawskim rynku jest ograniczona liczba nowych inwestycji biurowych.

W całym 2026 r. nowa podaż ma wynieść około 43 tys. mkw. powierzchni biurowej. To ponad połowę mniej niż w 2025 r. i wielokrotnie mniej niż w latach 2020-2022, kiedy rocznie na warszawski rynek trafiało około 230-320 tys. mkw. nowej powierzchni.Różnica jest więc znacząca. –

Co istotne, II kwartał 2026 r. nie przyniósł ukończenia żadnej nowej inwestycji biurowej. Prawie cały tegoroczny wolumen nowej podaży trafił na rynek w pierwszych miesiącach roku.

Dla najemców oznacza to mniejszą liczbę nowych budynków, które mogą być brane pod uwagę przy planowaniu przyszłej siedziby.

Warszawa traci również część istniejącej powierzchni

Ograniczona liczba nowych inwestycji to tylko jedna strona sytuacji na rynku biurowym. Równocześnie część istniejących obiektów znika z zasobu biurowego.

Wycofania oraz zmiany funkcji starszych budynków przewyższają skalę nowych realizacji. W efekcie całkowite zasoby biurowe Warszawy zmniejszyły się o około 41 tys. mkw. w ciągu II kwartału 2026 r. oraz o blisko 93 tys. mkw. w ujęciu rocznym.

Nie oznacza to oczywiście, że warszawski rynek biurowy się kurczy w sposób, który ogranicza działalność biznesową. Jest to raczej efekt zmian strukturalnych. Starsze budynki są modernizowane, konwertowane na inne funkcje lub wyburzane, a w ich miejsce nie zawsze powstają nowe obiekty biurowe.

Takie zmiany mają znaczenie również dla firm, które obecnie wynajmują powierzchnię w starszych budynkach. W niektórych przypadkach modernizacja istniejącej siedziby może być bardziej racjonalnym rozwiązaniem niż przeprowadzka.

Dlaczego nowych inwestycji biurowych powstaje mniej?

Ograniczona podaż nowych biur jest wynikiem kilku czynników. Deweloperzy muszą brać pod uwagę koszty finansowania, koszty budowy, ceny gruntów oraz ryzyko związane z rozpoczęciem dużej inwestycji bez odpowiedniego poziomu zainteresowania ze strony najemców.

Zmieniły się również potrzeby samych użytkowników biur. Upowszechnienie pracy hybrydowej sprawiło, że wiele firm analizuje swoje rzeczywiste zapotrzebowanie na powierzchnię. Zamiast automatycznie zwiększać metraż, przedsiębiorstwa coraz częściej poszukują bardziej efektywnych układów, które łączą stanowiska pracy, sale spotkań, przestrzenie do współpracy i miejsca przeznaczone do pracy indywidualnej.

W rezultacie decyzja o rozpoczęciu nowej inwestycji biurowej wymaga obecnie większej pewności co do przyszłego popytu.

Nowe biuro w Warszawie – problemem może być dostępność odpowiedniej powierzchni

W kontekście nowych inwestycji biurowych warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Problemem nie musi być brak powierzchni biurowej w całej Warszawie, ale brak konkretnego rodzaju powierzchni.

Firma może potrzebować na przykład 3000-5000 mkw w centralnej lokalizacji, w nowoczesnym budynku, z odpowiednią liczbą miejsc parkingowych i możliwością aranżacji przestrzeni zgodnie z własnymi wymaganiami. Liczba dostępnych ofert spełniających wszystkie te kryteria może być zdecydowanie mniejsza niż sugerowałaby całkowita wielkość warszawskiego rynku.

Dlatego przy planowaniu relokacji nie wystarczy analiza ogólnej prognozy podaży. Konieczne jest sprawdzenie konkretnych projektów, ich harmonogramów, dostępnych modułów oraz standardu oferowanej powierzchni.

Nowe inwestycje biurowe w Warszawie – jakie są perspektywy?

Perspektywy dla kolejnych lat również pozostają ograniczone. Łączna nowa podaż przewidywana na lata 2026-2028 wyniesie około 190 tys. mkw.

Oznacza to, że w najbliższych latach nie należy spodziewać się powrotu do poziomu nowych realizacji obserwowanego na warszawskim rynku w latach 2020-2022.

Dla najemców może to oznaczać konieczność wcześniejszego podejmowania decyzji. Firmy planujące przeprowadzkę do nowego budynku powinny monitorować projekty będące w przygotowaniu i realizacji, ponieważ wybór odpowiedniej powierzchni może być ograniczony.

Szczególnie istotne staje się planowanie z wyprzedzeniem w przypadku dużych organizacji, które potrzebują powierzchni dostosowanej do specyficznych wymagań. Im większy moduł i bardziej precyzyjne kryteria dotyczące lokalizacji, standardu czy terminu dostępności, tym wcześniej warto rozpocząć analizę rynku.

Relokacja czy renegocjacja obecnej umowy?

Ograniczona podaż nowych inwestycji sprawia, że relokacja nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. W przypadku części firm warto rozważyć renegocjację obecnej umowy najmu połączoną z modernizacją zajmowanej powierzchni.

Zmiana aranżacji biura, ograniczenie niewykorzystywanej powierzchni, stworzenie nowych przestrzeni do współpracy czy dostosowanie biura do modelu hybrydowego może przynieść efekty porównywalne z przeprowadzką – bez konieczności ponoszenia wszystkich kosztów związanych ze zmianą siedziby.

Decyzja powinna być jednak poprzedzona analizą kilku scenariuszy: pozostania w obecnej lokalizacji, renegocjacji umowy i modernizacji biura, relokacji do istniejącego budynku lub wyboru powierzchni w nowej inwestycji.

Czynsze biurowe w Warszawie – presja rośnie w najlepszych budynkach

Ograniczona podaż nowych biur i malejąca dostępność powierzchni zaczynają wpływać również na warunki najmu. Na koniec II kwartału 2026 r. czynsze wywoławcze w centralnych strefach Warszawy wynosiły 19-32 EUR/mkw. miesięcznie, podczas gdy poza centrum mieściły się zazwyczaj w przedziale 12-20 EUR/mkw.. Opłaty eksploatacyjne wynosiły natomiast 18-49 PLN/mkw. miesięcznie.

Największa presja widoczna jest w nowoczesnych biurowcach w centrum, gdzie ograniczona dostępność, brak nowych projektów i wysoka aktywność najemców wzmacniają pozycję właścicieli. W przypadku najlepszych powierzchni rośnie więc nie tylko presja na stawki, ale również konkurencja pomiędzy najemcami o dostępne moduły. Poza centrum sytuacja pozostaje bardziej zróżnicowana, a w lokalizacjach z wysokim poziomem pustostanów najemcy nadal mogą liczyć na większą elastyczność negocjacyjną.

Co oznacza ograniczona podaż dla najemców?

Zmniejszająca się liczba nowych inwestycji biurowych w Warszawie nie oznacza automatycznie, że najemcy tracą możliwość negocjowania warunków. Oznacza natomiast, że dostępność konkretnej powierzchni staje się coraz ważniejszym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji.

Firmy powinny więc patrzeć szerzej niż tylko na stawkę czynszu. Istotne są również koszty eksploatacyjne, standard budynku, lokalizacja, dostępność komunikacyjna, możliwość aranżacji przestrzeni, efektywność wykorzystania powierzchni oraz możliwość dalszego rozwoju organizacji.

W przypadku dużych projektów szczególne znaczenie ma także harmonogram. Jeżeli firma potrzebuje określonej powierzchni w konkretnym terminie, oczekiwanie na idealny projekt może wiązać się z ryzykiem braku dostępności.

Nowe inwestycje biurowe w Warszawie – podsumowanie

Warszawski rynek biurowy w 2026 r. znajduje się w fazie ograniczonej podaży nowych projektów. Przy zasobach wynoszących około 6,24 mln mkw. skala nowych realizacji jest niewielka, a jednocześnie część starszych budynków jest modernizowana, konwertowana lub wycofywana z rynku.

W perspektywie lat 2026-2028 nowa podaż ma wynieść około 190 tys. mkw., dlatego firmy planujące zmianę siedziby powinny odpowiednio wcześnie analizować dostępne projekty.

W praktyce coraz większe znaczenie będzie miała nie sama ilość powierzchni biurowej w Warszawie, lecz dostępność powierzchni odpowiadającej konkretnym potrzebom najemcy. Dla jednych firm najlepszym rozwiązaniem będzie nowa inwestycja, dla innych renegocjacja obecnej umowy i modernizacja zajmowanego biura. Kluczowe staje się więc nie tylko znalezienie powierzchni, ale właściwe zaplanowanie strategii najmu z uwzględnieniem kosztów, modelu pracy i przyszłych potrzeb organizacji.

Zaobserwuj nas na: Instagram, Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury naszego artykułu: Kurcząca się podaż powierzchni biurowych w centrum Warszawy wyzwaniem dla sektora publicznego