Kurcząca się podaż powierzchni biurowych w centrum Warszawy wyzwaniem dla sektora publicznego

Warszawski rynek biurowy przechodzi obecnie istotne zmiany, które coraz mocniej odczuwają instytucje publiczne oraz spółki Skarbu Państwa. O ile jeszcze kilka lat temu organizacje poszukujące nowej siedziby mogły wybierać spośród wielu dostępnych lokalizacji, dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Malejąca podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w centrum miasta, wzrost nominalnych stawek czynszu oraz wysoki poziom komercjalizacji najlepszych budynków sprawiają, że proces relokacji wymaga znacznie wcześniejszego planowania niż dotychczas.

Dla administracji publicznej problem jest szczególnie istotny, ponieważ jej wymagania wykraczają daleko poza standardowe kryteria stosowane przez sektor prywatny. Zapraszamy do lektury artykułu, który przygotował nasz ekspert Wojciech Zebura – Senior Director, Tenant Representation, Head of Public w Coldwell Banker Commercial Poland.

Duże moduły biurowe stają się towarem deficytowym

Największym wyzwaniem jest dziś dostępność dużych modułów biurowych w centralnych lokalizacjach Warszawy. Choć wskaźnik pustostanów dla całego miasta wynosi 9,5%, w Centralnym Obszarze Biznesu spada do 5,9%, a w nowych budynkach w centrum – poniżej 2%. Oznacza to, że ogólne statystyki rynku nie odzwierciedlają rzeczywistego wyboru powierzchni spełniających wymagania dużych instytucji. W przypadku wielu instytucji publicznych poszukiwana powierzchnia przekracza 3 000-5 000 mkw., a często musi znajdować się w centralnej częsci miasta, w jednym istniejącym budynku lub w ramach jednego kompleksu.

Powierzchnia musi dodatkowo umożliwiać organizację stref obsługi interesantów, sal konferencyjnych, archiwów oraz pomieszczeń o podwyższonych wymaganiach bezpieczeństwa. Przy zaledwie 121,6 tys. m² biur pozostających obecnie w budowie (częściowo skomercjalizowanych) i ograniczonej liczbie nowych inwestycji lista realnych opcji szybko się kurczy. W praktyce duża instytucja konkuruje więc nie o każdą wolną powierzchnię, lecz o nieliczne budynki, które jednocześnie spełniają kryteria lokalizacji, metrażu, funkcjonalności i bezpieczeństwa.

Centrum Warszawy pozostaje najbardziej pożądaną lokalizacją

Choć oferta biurowa w Warszawie jest bardzo zróżnicowana, instytucje publiczne koncentrują się przede wszystkim w centralnych lokalizacjach.

Decyduje o tym kilka czynników:

• dobra dostępność komunikacyjna,
• łatwiejszy dojazd dla mieszkańców,
• bliskość innych instytucji publicznych,
• dostęp do infrastruktury miejskiej.

Największym zainteresowaniem cieszą się obecnie Śródmieście oraz okolice Ronda Daszyńskiego

To właśnie tam poziom dostępności powierzchni jest obecnie najniższy.

Nowe wymagania jeszcze bardziej ograniczają wybór

Oprócz klasycznych kryteriów związanych z lokalizacją i powierzchnią, instytucje publiczne muszą dziś uwzględniać również nowe wymagania dotyczące bezpieczeństwa, oraz ochrony infrastruktury krytycznej.

Coraz częściej liczy się nie tylko lokalizacja, ale również zdolność budynku do zapewnienia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa i niezawodności. 

Administracja publiczna staje się coraz ważniejszym najemcą

Sektor publiczny odgrywa coraz większą rolę na rynku biurowym. Instytucje państwowe, jednostki samorządowe oraz spółki Skarbu Państwa coraz częściej wybierają nowoczesne budynki biurowe, które pozwalają spełnić zarówno wymagania organizacyjne, jak i oczekiwania pracowników.

Dziś biuro administracji publicznej nie jest już postrzegane wyłącznie jako miejsce wykonywania obowiązków służbowych.

Coraz większego znaczenia nabierają:

• komfort pracy,
• efektywność wykorzystania powierzchni,
• dostępność dla obywateli,
• bezpieczeństwo,
• efektywność energetyczna,
• jakość środowiska pracy.

To powoduje, że instytucje publiczne zaczynają funkcjonować na rynku nieruchomości w sposób coraz bardziej zbliżony do największych korporacji. Coraz częściej są również gotowe ponosić koszty najmu związane z najlepszymi lokalizacjami w centrum Warszawy, dostrzegając korzyści wynikające z prestiżu adresu, dostępności komunikacyjnej oraz bliskości innych instytucji publicznych i biznesowych.

Jednocześnie sektor publiczny posiada cechy szczególnie cenione przez właścicieli budynków biurowych. Instytucje publiczne są postrzegane jako stabilni i wiarygodni najemcy, funkcjonujący w oparciu o zasady dyscypliny finansów publicznych, co znacząco ogranicza ryzyko związane z terminowością płatności. Dodatkowym atutem jest gotowość do zawierania wieloletnich umów najmu, które zapewniają właścicielom nieruchomości przewidywalność przychodów i stabilność komercjalizacji budynków.

W efekcie administracja publiczna oraz spółki Skarbu Państwa są postrzegane przez wynajmujących jako pewni partnerzy biznesowi, odporni na krótkoterminowe wahania koniunktury gospodarczej i zmieniające się warunki rynkowe. To sprawia, że w przypadku wielu projektów biurowych konkurują o najlepsze powierzchnie na równi z największymi krajowymi i międzynarodowymi korporacjami.

Strategiczne planowanie staje się koniecznością

Obecna sytuacja rynkowa powoduje, że instytucje publiczne nie mogą już rozpoczynać poszukiwań nowej siedziby na kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy najmu.

W przypadku największych projektów realizowanych przez Coldwell Banker Commercial Poland dla sektora publicznego, w tym m.in. dla najemcy z branży energetycznej i najemcy z branży kolejowej , proces analizy rynku i wyboru lokalizacji coraz częściej rozpoczyna się nawet dwa lata przed planowaną relokacją.

Takie podejście pozwala nie tylko zwiększyć liczbę dostępnych opcji, ale również skuteczniej negocjować warunki najmu i przygotować organizację do procesu zmiany.

Podsumowanie

Malejąca podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w centrum Warszawy, przy jednoczesnym wzroście wymagań związanych z bezpieczeństwem, ESG, dostępnością i jakością środowiska pracy, sprawia, że proces pozyskania odpowiedniej siedziby dla sektora publicznego staje się coraz bardziej wymagający.

Dla instytucji publicznych oraz spółek Skarbu Państwa kluczowe znaczenie ma dziś nie tylko wybór odpowiedniej lokalizacji, ale przede wszystkim odpowiednio wczesne rozpoczęcie procesu planowania. W warunkach ograniczonej dostępności dużych modułów biurowych strategiczne podejście do zarządzania nieruchomościami staje się jednym z najważniejszych elementów długoterminowego funkcjonowania organizacji.

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury naszego artykułu Coldwell Banker Commercial świętuje 120. urodziny!