Czynsze i koszty eksploatacyjne biur w Warszawie – presja wzrostowa w najlepszych lokalizacjach

Warszawski rynek biurowy pozostaje największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem powierzchni biurowych w Polsce, dlatego czynsze i koszty eksploatacyjne biur w Warszawie to bardzo ważny temat. W pierwszym kwartale 2026 roku stawki czynszów wywoławczych utrzymywały się na relatywnie stabilnym poziomie, jednak w najlepszych lokalizacjach coraz wyraźniej widoczna była presja wzrostowa. Ograniczona nowa podaż, wysoki popyt na nowoczesne powierzchnie oraz rosnące oczekiwania najemców sprawiają, że najbardziej prestiżowe budynki osiągają rekordowe poziomy czynszów.

Jednocześnie firmy poszukujące nowego biura coraz częściej analizują nie tylko wysokość czynszu bazowego, ale również całkowity koszt użytkowania powierzchni. To właśnie suma wszystkich opłat, efektywność powierzchni oraz dostępne zachęty finansowe mają największy wpływ na realny budżet najmu. Artykuł powstał na bazie Raportu, którego autorem jest Marlena Dubińska, Research & Advisory Manager w Coldwell Banker Commercial Poland.

Aktualne stawki czynszów biurowych w Warszawie

W pierwszym kwartale 2026 roku czynsze wywoławcze w Warszawie kształtowały się na następującym poziomie:

Czynsze wywoławcze – centrum Warszawy:

• 19-32 EUR/m² miesięcznie

Czynsze wywoławcze – lokalizacje poza centrum:

• 12-19 EUR/m² miesięcznie

Opłaty eksploatacyjne:

• 18-49 PLN/m² miesięcznie

Najwyższe stawki utrzymywały się niezmiennie w najbardziej prestiżowych lokalizacjach biznesowych miasta. Szczególnie wysokie czynsze notowano w rejonie Ronda Daszyńskiego, Ronda ONZ oraz w ścisłym centrum Warszawy. To właśnie tam znajdują się najnowocześniejsze projekty biurowe, które oferują nie tylko atrakcyjną lokalizację, ale również najwyższy standard powierzchni i rozbudowaną infrastrukturę dla najemców.

Z kolei bardziej konkurencyjne kosztowo pozostawały lokalizacje takie jak Służewiec, Aleje Jerozolimskie, Puławska, Zachód czy Wschód. W tych strefach firmy nadal mogą znaleźć nowoczesne powierzchnie biurowe przy znacznie niższych kosztach najmu.

Dlaczego czynsze w najlepszych lokalizacjach rosną?

Jeszcze kilka lat temu głównym czynnikiem wpływającym na wysokość czynszu była przede wszystkim lokalizacja budynku. Obecnie sytuacja jest bardziej złożona.

Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na jakość budynku, komfort pracy pracowników, rozwiązania wspierające politykę ESG oraz możliwość realizacji nowoczesnych modeli pracy.

Najbardziej pożądane projekty oferują dziś:

• rozbudowane strefy rowerowe,
• szatnie i prysznice dla pracowników,
• prywatne tarasy i zielone przestrzenie,
• nowoczesne strefy coworkingowe,
• przestrzenie eventowe,
• aplikacje dla użytkowników budynku,
• certyfikacje środowiskowe i technologiczne,
• inteligentne systemy zarządzania budynkiem,
• monitoring jakości powietrza,
• systemy kontroli zużycia energii i wody.

Dla wielu firm takie rozwiązania przestają być dodatkiem, a stają się standardem oczekiwanym przez pracowników.

To właśnie dlatego najlepsze projekty w centralnych lokalizacjach utrzymują wysokie stawki czynszowe mimo niepewnej sytuacji gospodarczej i zmian zachodzących na rynku pracy.

Ograniczona podaż nowych biur wspiera wzrost czynszów

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na obecny poziom stawek jest ograniczona nowa podaż powierzchni biurowej.

W ostatnich latach liczba rozpoczynanych inwestycji znacząco spadła. Deweloperzy ostrożniej podchodzą do realizacji nowych projektów, a wysokie koszty finansowania i budowy wpływają na opłacalność inwestycji.

W efekcie na rynek trafia mniej nowych budynków niż jeszcze kilka lat temu.

Jednocześnie firmy poszukujące nowoczesnych powierzchni klasy A koncentrują się głównie na najlepszych lokalizacjach. Powoduje to ograniczoną dostępność większych modułów biurowych i zwiększa presję na wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych projektach.

W praktyce oznacza to, że przedsiębiorstwa planujące relokację lub renegocjację umowy najmu powinny rozpoczynać proces poszukiwania biura odpowiednio wcześniej.

Opłaty eksploatacyjne – drugi kluczowy składnik kosztów

Wysokość czynszu bazowego to tylko część kosztów związanych z najmem biura.

Coraz większe znaczenie mają opłaty eksploatacyjne, które obejmują między innymi:

• utrzymanie części wspólnych,
• ochronę budynku,
• serwis techniczny,
• sprzątanie,
• utrzymanie terenów zewnętrznych,
• zarządzanie nieruchomością,
• koszty energii i mediów części wspólnych.

W pierwszym kwartale 2026 roku opłaty eksploatacyjne w Warszawie najczęściej mieściły się w przedziale od 18 do 38 PLN za metr kwadratowy miesięcznie. W wybranych budynkach, szczególnie tych oferujących bardzo rozbudowaną infrastrukturę i liczne udogodnienia, poziom ten przekraczał nawet 49 PLN za metr kwadratowy miesięcznie.

Dla najemców oznacza to konieczność dokładnej analizy wszystkich składników kosztowych jeszcze przed podpisaniem umowy.

Całkowity koszt biura jest ważniejszy niż sam czynsz

Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez firmy jest porównywanie ofert wyłącznie na podstawie wysokości czynszu bazowego.

W rzeczywistości o atrakcyjności danej oferty decyduje całkowity koszt użytkowania powierzchni.

Należy uwzględnić między innymi:

• czynsz bazowy,
• opłaty eksploatacyjne,
• koszty aranżacji powierzchni,
• okres zwolnienia z czynszu,
• budżet na fit-out,
• długość umowy,
• indeksację czynszu,
• współczynnik powierzchni wspólnych,
• efektywność wykorzystania biura.

Często okazuje się, że powierzchnia o wyższym czynszu może być bardziej opłacalna niż tańszy lokal w mniej efektywnym budynku.

Dlatego coraz więcej firm korzysta z profesjonalnego doradztwa przy wyborze nowej lokalizacji.

Jak firmy mogą ograniczać koszty najmu?

Rosnące stawki nie oznaczają, że przedsiębiorstwa są pozbawione możliwości optymalizacji kosztów.

Najczęściej stosowane rozwiązania obejmują:

• renegocjację obecnych umów,
• optymalizację zajmowanej powierzchni,
• wdrażanie modelu pracy hybrydowej,
• wykorzystanie przestrzeni coworkingowych,
• analizę efektywności wykorzystania biura,
• wcześniejsze planowanie relokacji.

Coraz częściej firmy decydują się również na audyty workplace strategy, które pozwalają określić rzeczywiste potrzeby organizacji i dopasować powierzchnię do nowych modeli pracy.

Czynsze i koszty eksploatacyjne biur w Warszawie – podsumowanie

Pierwszy kwartał 2026 roku potwierdził utrzymującą się presję wzrostową na rynku biurowym w Warszawie, szczególnie w najlepszych lokalizacjach centralnych. Czynsze wywoławcze w centrum miasta osiągały poziom od 19 do 32 EUR za metr kwadratowy miesięcznie, podczas gdy poza centrum wynosiły od 12 do 19 EUR za metr kwadratowy. Jednocześnie rosnące znaczenie jakości budynków, ograniczona nowa podaż oraz wysokie oczekiwania najemców powodują, że najnowocześniejsze projekty utrzymują wysokie poziomy stawek. Dla firm kluczowe pozostaje jednak analizowanie całkowitego kosztu użytkowania powierzchni, ponieważ to właśnie on pozwala ocenić rzeczywistą opłacalność danej lokalizacji i podjąć najlepszą decyzję biznesową.

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury naszego artykułu Coldwell Banker Commercial świętuje 120. urodziny!