Nasz ekspert w PropertyNews.pl: o strategii najmu, ryzykach i sile negocjacyjnej najemców

W serwisie PropertyNews.pl ukazał się wywiad z Marcinem Wasilewskim, Managing Partnerem w Coldwell Banker Commercial Poland. Rozmowa dotyczy aktualnej sytuacji na rynku biurowym, zmieniających się strategii najemców oraz rosnącego znaczenia planowania i negocjacji w środowisku ograniczonej podaży powierzchni. To ważny głos w dyskusji o kierunku, w jakim zmierza rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Nasz ekspert w PropertyNews.pl

Rynek biurowy w Warszawie pod presją

Jednym z kluczowych wątków rozmowy jest spadający poziom pustostanów w centrum Warszawy, który obecnie wynosi poniżej 7%. Taka sytuacja oznacza w praktyce rynek selektywny, w którym dostępność powierzchni jest ograniczona, a decyzje najemców muszą być podejmowane z dużym wyprzedzeniem.

Jak podkreśla Marcin Wasilewski, w obecnych realiach czas stał się jedną z najważniejszych walut negocjacyjnych. Firmy, które rozpoczynają proces analizy i rozmów odpowiednio wcześnie, mają znacznie większą swobodę działania. Mogą porównywać oferty, negocjować warunki i wybierać rozwiązania dopasowane do strategii biznesowej. Z kolei organizacje działające pod presją czasu często są zmuszone do szybkich decyzji i mniej korzystnych rozwiązań.

Renegocjacje dominują rynek najmu

Wywiad jasno pokazuje również zmianę struktury transakcji na rynku biurowym. Obecnie około 65% umów to renegocjacje istniejących kontraktów, co potwierdza rosnącą ostrożność firm i koncentrację na optymalizacji kosztów.

Nie oznacza to jednak, że relokacje całkowicie zniknęły. Jak wskazuje ekspert, mają one sens przede wszystkim wtedy, gdy wynikają z jasno określonej strategii – na przykład zmiany modelu pracy, potrzeby nowej funkcji biura czy chęci poprawy wizerunku organizacji. W warunkach ograniczonej podaży każda relokacja wiąże się jednak z większym ryzykiem oraz wyższymi kosztami.

Elastyczność ma swoją cenę

W rozmowie poruszono również temat biur elastycznych, które zyskują na popularności mimo wyższych kosztów jednostkowych. Ich przewagą jest brak konieczności ponoszenia wysokich nakładów początkowych oraz możliwość szybkiego dostosowania powierzchni do zmieniających się potrzeb firmy.

Coraz częściej organizacje decydują się na model mieszany, łącząc tradycyjny najem z elastycznymi modułami. Takie podejście pozwala zwiększyć elastyczność operacyjną i ograniczyć ryzyko związane z niepewnością rynkową. Jak wynika z rozmowy, nie chodzi już o wybór jednego rozwiązania, ale o budowanie portfela dopasowanego do strategii biznesowej.

Biuro jako przestrzeń współpracy

Zmiany w modelu pracy wpływają także na sposób projektowania biur. Model hybrydowy sprawia, że przestrzeń biurowa przestaje być miejscem indywidualnej pracy, a staje się centrum współpracy i integracji zespołu.

W praktyce oznacza to większy nacisk na jakość przestrzeni, a nie tylko jej metraż. Firmy coraz częściej inwestują w strefy wspólne, sale projektowe oraz rozwiązania wspierające komunikację. Kluczowe znaczenie ma jednak analiza danych dotyczących wykorzystania powierzchni, która pozwala podejmować trafne decyzje i unikać kosztownych błędów.

Rynek się polaryzuje, ale „środek” nie znika

W wywiadzie pojawia się także wątek zmian strukturalnych rynku. Z jednej strony rośnie znaczenie nowoczesnych, wysokiej klasy budynków, z drugiej – część starszych obiektów traci na konkurencyjności. Jednocześnie segment pośredni nie znika, lecz przechodzi transformację.

Zmodernizowane budynki klasy B+ w dobrych lokalizacjach stanowią dziś atrakcyjną alternatywę dla firm poszukujących równowagi między kosztem a jakością. Dodatkowo procesy konwersji biur na mieszkania ograniczają podaż powierzchni, co jeszcze bardziej wpływa na decyzje najemców.

Największe ryzyka dla najemców

Marcin Wasilewski wskazuje również najważniejsze ryzyka, z którymi będą musieli mierzyć się najemcy w najbliższych latach. Należą do nich ograniczona dostępność powierzchni, rosnące koszty operacyjne oraz podpisywanie nieelastycznych umów pod presją czasu.

Szczególnie istotny jest brak strategii, który może prowadzić do kosztownych decyzji i ograniczenia możliwości rozwoju firmy. Dodatkowo coraz większe znaczenie ma aspekt technologiczny – budynki niespełniające nowych standardów mogą generować wyższe koszty i obniżać konkurencyjność organizacji.

Znaczenie profesjonalnego doradztwa

W kontekście rosnącej złożoności rynku coraz większą rolę odgrywa profesjonalne doradztwo najemcy. Podejście tenant representation pozwala firmom działać w sposób bardziej świadomy i efektywny, eliminując konflikt interesów i koncentrując się wyłącznie na potrzebach klienta.

Doradca wspiera organizację na każdym etapie procesu – od analizy rynku, przez negocjacje, aż po finalizację umowy. Dzięki temu firmy mogą podejmować decyzje szybciej, spokojniej i w oparciu o dane, jednocześnie optymalizując koszty i zwiększając elastyczność na przyszłość.

Silny głos w ważnej dyskusji

Publikacja w PropertyNews.pl pokazuje, jak dynamicznie zmienia się rynek biurowy i jak ważne staje się dziś strategiczne podejście do najmu. Wypowiedzi Marcina Wasilewskiego wpisują się w szerszą debatę o przyszłości przestrzeni biurowych i roli, jaką odgrywają one w funkcjonowaniu nowoczesnych organizacji.

To także potwierdzenie, że ekspercka wiedza i doświadczenie mają dziś realną wartość – szczególnie w środowisku, w którym każda decyzja może mieć długofalowe konsekwencje dla biznesu.

Zachęcamy do lektury wywiadu: https://www.propertynews.pl/biura/rynek-biurowy-2026-najemca-w-defensywie-czy-z-przewaga,196790.html?mp=promo

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury naszego artykułu Coldwell Banker Commercial Nuvalu z nominacjami w czterech kategoriach EUROBUILD AWARDS – silna pozycja na rynku nieruchomości komercyjnych