Transformacja rynku biurowego w Warszawie: dlaczego powierzchni biurowej realnie ubywa

Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę wyraźnej transformacji strukturalnej. Ograniczona aktywność deweloperska to tylko jeden z elementów wpływających na malejącą dostępność nowoczesnych powierzchni. Równolegle obserwujemy systematyczne wycofywanie istniejących oraz planowanych zasobów biurowych – poprzez rozbiórki, zmianę funkcji inwestycji oraz konwersje budynków na cele inne niż biurowe. Zapraszamy do lektury artykułu, którego autorem jest Marlena Dubińska, Research & Advisory Manager, Coldwell Banker Commercial Nuvalu.

Transformacja rynku biurowego w Warszawie

Skala tego procesu w ostatnich latach istotnie wzrosła. Szacuje się, że około 360 tys. m² powierzchni biurowej zostało już wycofanych lub jest przeznaczonych do wycofania z rynku, natomiast kolejne 406 tys. m² projektów biurowych nie zostanie zrealizowane zgodnie z pierwotnymi założeniami. Oznacza to, że warszawski rynek w tej dekadzie utracił lub nie zyskał blisko 700 tys. m² powierzchni biurowej. 

– Obserwujemy proces, który nie jest chwilową reakcją rynku, lecz trwałą zmianą struktury zasobów. Starsze biurowce coraz częściej przegrywają konkurencję ekonomiczną z nowymi funkcjami, a ograniczona liczba nowych projektów sprawia, że dostępność nowoczesnych powierzchni będzie w kolejnych latach coraz bardziej selektywna – komentuje Justyna Stelmach, Associate Director, Coldwell Banker Commercial Nuvalu. 

Służewiec – przykład największej redukcji zasobów 

Najbardziej widoczne zmiany zachodzą na Służewcu, który przez lata był jednym z największych skupisk powierzchni biurowej w Warszawie. Obecnie dzielnica ta przechodzi głęboką restrukturyzację funkcjonalną, a starsze kompleksy biurowe stopniowo ustępują miejsca zabudowie mieszkaniowej lub projektom mixed-use. 

Do największych przykładów należą m.in. kompleks Empark (Modern Mokotów), Curtis Plaza, wybrane budynki przy ul. Marynarskiej i Wynalazek czy nawet zaledwie 10-letni biurowiec Multimedialny Dom Plusa. Łącznie tylko w tej strefie wycofywane projekty odpowiadają za ok. 166 tys. m² powierzchni. 

Główne czynniki wypychające starsze obiekty z rynku to rosnące koszty dostosowania do współczesnych standardów technicznych i środowiskowych, ograniczona elastyczność konstrukcyjna budynków powstałych w latach 90. oraz rosnąca konkurencja nowoczesnych projektów w centrum i na Woli. W wielu przypadkach modernizacja przestaje być uzasadniona ekonomicznie. 

Presja funkcjonalna w centrum miasta 

Zmiany nie dotyczą wyłącznie starszych dzielnic biurowych. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach Warszawy rosnąca wartość gruntów oraz wysoki popyt na mieszkania powodują, że część projektów planowanych pierwotnie jako biurowe zmienia swoje przeznaczenie lub jest realizowana w formule mixed-use. Dotyczy to zarówno inwestycji w ścisłym centrum, jak i dużych projektów na terenach poprzemysłowych Woli (Roma Tower, Nowa Emilia). W efekcie rynek traci część przyszłej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych, które w innym cyklu rynkowym mogłyby zwiększyć dostępność biur w najlepszych lokalizacjach. 

Konwersje – nowy kierunek dla starszych aktywów 

Równolegle rośnie liczba adaptacji istniejących biurowców do funkcji pozabiurowych, takich jak mieszkania na wynajem, akademiki, usługi medyczne czy edukacyjne. Choć pojedyncze projekty konwersyjne są zazwyczaj mniejsze skalą niż kompleksowe wyburzenia, ich wpływ na rynek jest trwały – każda taka transformacja oznacza definitywne zmniejszenie zasobu powierzchni dostępnej w segmencie najmu komercyjnego. Trend ten wpisuje się w model rozwoju dojrzałych rynków biurowych, gdzie następuje selekcja jakościowa zasobu, a starsze budynki o niższej konkurencyjności ustępują miejsca bardziej efektywnym ekonomicznie funkcjom. 

Co to oznacza dla firm poszukujących biura? 

Wyburzenia, konwersje i ograniczona liczba nowych projektów prowadzą do powstania trwałej luki podażowej – szczególnie w segmencie nowoczesnych budynków klasy A. Zbliżamy się do rynku wynajmującego. W praktyce oznacza to, że dostępność powierzchni w najlepszych lokalizacjach będzie stopniowo maleć, a proces wyboru biura będzie wymagał wcześniejszego planowania i większej elastyczności a czynsze będą rosnąć. 

Dla firm planujących relokację lub renegocjację umów w perspektywie najbliższych lat kluczowe staje się strategiczne podejście do harmonogramu decyzji oraz aktywne monitorowanie rynku, zanim najbardziej konkurencyjne opcje zostaną wynajęte.

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury naszego artykułu Coffee badging to gra pozorów, która kosztuje więcej, niż myślisz oraz Coldwell Banker Commercial Nuvalu z nominacjami w czterech kategoriach EUROBUILD AWARDS – silna pozycja na rynku nieruchomości komercyjnych