Trzy pytania do… Marcin Sochaczyński, Consultant w Coldwell Banker Commercial Nuvalu.

Rynek biurowy w Polsce wciąż ewoluuje, a niektóre firmy stają przed dylematem, czy wynajmować powierzchnię, czy zainwestować w zakup własnego budynku. Decyzje te mają kluczowe znaczenie dla długoterminowej strategii finansowej, elastyczności i efektywności zarządzania przestrzenią.

W tym wywiadzie rozmawiamy z Marcinem Sochaczyńskim, Consultantem w Coldwell Banker Commercial Nuvalu, o tym, jakie czynniki finansowe i strategiczne warto wziąć pod uwagę przy wyborze między najmem a zakupem biurowca, na co zwrócić szczególną uwagę przy zakupie budynku pod siedzibę firmy oraz jak przebiega cały proces zakupu od rozpoznania rynku po finalizację transakcji.

Zapraszamy do lektury!

Jakie czynniki finansowe i strategiczne powinny decydować o wyborze między wynajmem a zakupem powierzchni biurowej dla spółki?

Marcin Sochaczyński: Decyzja między najmem a zakupem powierzchni biurowej powinna uwzględniać zarówno aspekty finansowe, jak i strategiczne. Z perspektywy finansowej kluczowe jest określenie dostępnego kapitału, kosztów i możliwości finansowania inwestycji, oraz przewidywanego zwrotu z inwestycji w dłuższym okresie.

Wynajem daje elastyczność powierzchni oraz możliwość szybkiej zmiany lokalizacji w razie potrzeby, natomiast zakup wymaga jednorazowego zaangażowania środków, ale pozwala na pełną kontrolę nad nieruchomością i może generować wzrost wartości w czasie. Strategicznie należy wziąć pod uwagę rozwój firmy, skalowalność zespołu i wizerunek przedsiębiorstwa – własny budynek umożliwia jego pełną personalizację i budowanie prestiżu marki, podczas gdy wynajem daje swobodę w reagowaniu na zmiany rynkowe i potrzeby biznesowe.

Na które aspekty prawne, techniczne i lokalizacyjne warto zwrócić szczególną uwagę przy zakupie budynku pod siedzibę firmy, aby uniknąć ryzyk i optymalizować inwestycję? 

Marcin Sochaczyński: Przy zakupie budynku kluczowe jest kompleksowe podejście do kwestii prawnych, technicznych i lokalizacyjnych. W zakresie prawnym należy dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, w tym księgi wieczyste, obciążenia hipoteczne oraz zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego i ewentualne zobowiązania wobec najemców. 

Ważnym elementem jest również analiza obowiązujących umów najmu – generują one stały przychód dla właściciela i mogą mieć istotny wpływ na zwrot z inwestycji. Należy zwrócić uwagę na warunki wypowiedzenia umowy zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego, okresy obowiązywania kontraktów, klauzule dotyczące podwyżek czynszu oraz prawa do przedłużenia najmu. Rzetelne przeanalizowanie tych aspektów pozwala zabezpieczyć przychody, zminimalizować ryzyko sporów prawnych i lepiej zaplanować strategię zarządzania nieruchomością.

Warto także sprawdzić planowany rozwój infrastruktury w pobliżu – np nowe drogi czy metro.

Aspekty techniczne obejmują ocenę stanu konstrukcji, instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, systemów klimatyzacyjnych i wentylacyjnych oraz bezpieczeństwa pożarowego, co pozwala uniknąć nieprzewidzianych kosztów remontów. Lokalizacja budynku powinna zapewniać łatwy dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość infrastruktury usługowej i potencjał rozwoju okolicy, a także możliwość dostosowania przestrzeni do zmieniających się potrzeb firmy. Uważna analiza tych aspektów minimalizuje ryzyko inwestycyjne i zwiększa szanse na optymalne wykorzystanie nieruchomości.

Jakie są kluczowe etapy i terminy w procesie zakupu biurowca, od due diligence po finalizację transakcji, i jakie działania mogą przyspieszyć lub zabezpieczyć cały proces? 

Marcin Sochaczyński: Ograniczona podaż budynków dostępnych na sprzedaż w porównaniu z rynkiem najmu stanowi jedno z głównych wyzwań dla firm planujących zakup własnej nieruchomości. W wielu lokalizacjach liczba dostępnych obiektów spełniających wymagania pod względem lokalizacji, wielkości czy standardu technicznego jest niewielka, co często skutkuje wyższymi cenami i dłuższym czasem poszukiwań. Dla przedsiębiorstw oznacza to konieczność szybkiego podejmowania decyzji oraz elastycznego planowania inwestycji, aby nie przegapić nieruchomości, które pojawiają się na rynku i wpisują się w oczekiwania firmy. W efekcie wiele firm decyduje się na wynajem, który daje większą dostępność przestrzeni i łatwiejszą adaptację do bieżących potrzeb biznesowych.

Proces zakupu biurowca składa się z kilku kluczowych etapów, począwszy od analizy rynku i wyboru odpowiedniej nieruchomości, poprzez negocjacje warunków transakcji i podpisanie listu intencyjnego, aż po szczegółowe due diligence i finalizację umowy. Analiza due diligence obejmuje ocenę stanu technicznego budynku, kontrolę dokumentacji prawnej oraz analizę ryzyk podatkowych i środowiskowych. Po jej pozytywnym zakończeniu następuje podpisanie umowy kupna-sprzedaży, uregulowanie płatności i przeniesienie własności. Cały proces można przyspieszyć poprzez wcześniejsze przygotowanie kompletnej dokumentacji, wsparcie ekspertów prawnych i technicznych, opracowanie jasnego harmonogramu działań oraz wprowadzenie klauzul ochronnych w umowie, które zabezpieczają przed ukrytymi wadami nieruchomości.

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury wywiadu z Michałem Zielińskim o różnicach między pracą w agencji nieruchomości a po stronie dewelopera, o obecnych trendach i wyzwaniach rynku magazynowego oraz o tym, jak kondycja gospodarki niemieckiej przekłada się na inwestycje w Polsce.