Trzy pytania do… Michał Zieliński, Industrial & Logistics Associate Director, Coldwell Banker Commercial Nuvalu.

Rynek magazynowy w Polsce w ostatnich latach przeszedł dynamiczne zmiany, od gwałtownego boomu w czasie pandemii, przez spowolnienie wywołane wojną w Ukrainie, aż po stopniową stabilizację i nowe wyzwania. Decyzje najemców i inwestorów coraz częściej koncentrują się na renegocjacjach umów, optymalizacji kosztów oraz ostrożnym podejściu do nowych projektów. Istotny wpływ na polski sektor mają także procesy gospodarcze w Niemczech – największej europejskiej gospodarce i kluczowym partnerze handlowym Polski.

W rozmowie z Michałem Zielińskim, Industrial & Logistics Associate Director, Coldwell Banker Commercial Nuvalu pytamy o różnice między pracą w agencji nieruchomości a po stronie dewelopera, o obecne trendy i wyzwania rynku magazynowego oraz o to, jak kondycja gospodarki niemieckiej przekłada się na inwestycje w Polsce.

Zapraszamy do lektury!

Jakie są kluczowe różnice w zakresie obowiązków, kompetencji i perspektyw zawodowych między pracą u dewelopera a w agencji nieruchomości?

Michał Zieliński: Zasadnicza różnica polega na tym, że pracując po stronie wynajmującego trzeba znać bardzo dobrze swoją nieruchomość oraz najbliższą konkurencję, mieć głębszą wiedzę techniczną i administracyjną. Pracując w agencji nieruchomości trzeba orientować się w szerszym obszarze rynku, znać szerszą bazę obiektów i przede wszystkim najemców, śledzić ruchy na rynku, wiedzieć „co w trawie piszczy”, liczy się szybszy czas reakcji i większa elastyczność w działaniu.

Przy obecnej sytuacji na rynku magazynowym praca w agencji daje możliwości do większej inicjatywy poprzez możliwości działania przy renegocjacjach umów, które teraz stanowią lwią część transakcji na rynku. W Coldwell można działać na terenie całego kraju, tj. podążać za najemcami i ich potrzebami. Pracując u wynajmującego i mając np.  „trudne czytaj słabe” lokalizacje, tj. poza głównymi aglomeracjami pod swoją odpowiedzialnością, mało można w obecnych realiach zdziałać.

Jakie główne trendy i wyzwania obecnie kształtują sytuację na polskim rynku magazynowym? 

Michał Zieliński: Po niesamowitym wzroście napędzonym boomem branży e-commerce podczas covidu, nastąpiło gwałtowne wyhamowanie po rozpoczęciu wojny w Ukrainie. Zarówno inwestorzy, jak i najemcy mocno wstrzymali swoje plany związane z działalnością na polskim rynku. Ceny materiałów budowlanych wyskoczyły do góry, stopy procentowe wzrosły. Natomiast napięta sytuacja geopolityczna w jakiej się znajdujemy zaczęła po tych 3 latach już być w pewnym sensie normalnością.

Rynek się ustabilizował i są sygnały, że inwestorzy oraz najemcy wrócą do większej aktywności. Ceny materiałów oraz stopy znowu spadły, aczkolwiek nie do poziomu sprzed wojny. Dużo najemców jest jeszcze ostrożnych przez co procesy się wydłużają i w większości przypadków dotyczą przedłużeń lub optymalizacji obecnie wynajmowanych powierzchni.

W jaki sposób kondycja niemieckiej gospodarki przekłada się na decyzje inwestorów dotyczące magazynów i centrów logistycznych w Polsce? 

Michał Zieliński: Strukturalne problemy niemieckiej gospodarki niestety bardzo mocno odbijają się na naszym PKB oraz w konsekwencji też naszym rynku magazynowym. Dużo gruntów w zachodniej Polsce zostało zakupionych przed deweloperów czy fundusze  jeszcze za czasów boomu z myślą o niemieckich firmach z branż e-commerce czy automotive. Także nasze rodzime firmy działały jako ich poddostawcy lub podwykonawcy i dlatego mocno odczuły niemiecki kryzys.

W dalszej perspektywie czasowej musimy liczyć na odbicie niemieckiej gospodarki, która co prawda w dużej mierze oparta była na taniej energii z Rosji, ale nie zapominajmy o potencjale kapitałowym Niemiec. Niemiecki rząd zapowiedział boostery inwestycyjne w ich sektor zbrojeniowy oraz infrastrukturę. Na efekty przyjdzie nam czekać, ale jestem optymistą i jestem przekonany, że nasz rynek też będzie beneficjentem tych przedsięwzięć.

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury wywiadu z Marcinem Wasilewskim o tym, dlaczego reprezentacja najemcy w 100% to unikalna wartość na rynku oraz wywiadu z Tomaszem Rąbą o branży TSL w 2025 roku.