Wywiad z… Ewa Ogniewska, Industrial & Logistics Senior Consultant, Coldwell Banker Commercial Nuvalu.

Magazyny szyte na miarę, renegocjacje przed czasem i logistyka blisko domu – tak wygląda dziś krajobraz rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych. Coraz ważniejsze stają się bezpieczeństwo, przewidywalność i elastyczne podejście, zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów.

W tym wywiadzie rozmawiamy z Ewą Ogniewską – Industrial & Logistics Senior Consultant, ekspertką, która od lat śledzi i współtworzy zmiany w sektorze logistycznym, wspierając klientów w podejmowaniu kluczowych decyzji dotyczących powierzchni magazynowych.

Ewa Ogniewska, Industrial & Logistics Senior Consultant, odpowiada: jak zmieniają się relacje najemców z właścicielami, jak wojna w Ukrainie wpłynęła na logistykę w regionie i dlaczego deweloperzy coraz częściej budują tylko pod konkretnego klienta?

Zapraszamy do lektury!

W ostatnich latach obserwujemy rosnącą liczbę renegocjacji i przedłużeń umów najmu jeszcze przed zakończeniem obowiązujących kontraktów. Co stoi za tym trendem i jak wpływa on na relacje najemców z właścicielami obiektów? 

Ewa Ogniewska: Rynek magazynowy mocno się zmienił i dziś zdecydowanie częściej słyszymy zdanie: „przedłużamy wcześniej, bo wolimy mieć spokój”. Najemcy nauczyli się wyciągać wnioski z poprzednich lat, kiedy brakowało dostępnej powierzchni, a koszty przeprowadzki czy reorganizacji logistycznej potrafiły mocno uderzyć w budżet. To dlatego coraz częściej firmy decydują się na rozmowy o przedłużeniu najmu już na dwa, a nawet trzy lata przed końcem obowiązującej umowy.

Statystyki to potwierdzają – w 2024 roku około 48% popytu na magazyny w Polsce pochodziło z renegocjacji i przedłużeń, co oznacza ogromny wzrost względem czasów sprzed pandemii, gdy dominowały nowe najmy. Dlaczego? Powodów jest kilka: po pierwsze, dostępność powierzchni w popularnych lokalizacjach spadła, wolumen budów wyhamował, a pustostany utrzymują się w granicach 7–8%. Po drugie, firmy doskonale wiedzą, ile kosztuje relokacja – nie tylko w sensie finansowym, ale także w zasobach czasu i ryzyka operacyjnego.

Coraz częściej to właściciele nieruchomości inicjują rozmowy o przedłużeniu, bo wiedzą, że nawet lekkie ustępstwo dla sprawdzonego klienta jest lepsze niż potencjalna luka w najmie. Z mojego doświadczenia wynika, że najemcy nie negocjują już tylko niższej ceny. Coraz częściej rozmawiają o modernizacji przestrzeni, odświeżeniu biur, doposażeniu hali w nowoczesne instalacje czy dopasowaniu powierzchni socjalnych do potrzeb pracowników.

To pozytywna zmiana jakościowa na rynku – z czysto transakcyjnych relacji przechodzimy na partnerską współpracę na lata. Najemcy czują się bezpieczniej, właściciele ograniczają ryzyko pustostanów, a rynek jako całość staje się bardziej przewidywalny.

Wojna w Ukrainie zmieniła układ sił i kierunki logistyczne w Europie Środkowo-Wschodniej. Jakie najważniejsze zmiany w branży magazynowej można zaobserwować w związku z tym konfliktem? 

Ewa Ogniewska: Wojna w Ukrainie nie tylko przyniosła geopolityczne wstrząsy, ale wręcz przebudowała mapę logistyczną naszego regionu. Polska, która przez lata była ważnym rynkiem, nagle znalazła się w absolutnym centrum uwagi międzynarodowych łańcuchów dostaw. W 2024 odpowiadaliśmy już za blisko 60% popytu magazynowego całej Europy Środkowo-Wschodniej, co pokazuje, jak bardzo przesunęła się oś ciężkości na logistycznej mapie kontynentu.

Przede wszystkim obserwujemy masowe przesunięcie popytu w stronę tzw. safe locations, czyli miejsc stabilnych gospodarczo i politycznie, a Polska spełnia oba te warunki. Na znaczeniu zyskały nie tylko wielkie rynki jak Warszawa, Śląsk czy Poznań, ale także regiony przygraniczne, które wcześniej były niszowe. 

Widać wyraźną zmianę struktury najemców: coraz więcej powierzchni zajmują firmy produkcyjne, lekkiej produkcji, a także operatorzy 3PL obsługujący nie tylko Polskę, ale też Czechy, Słowację i Ukrainę. Na rynku pojawiły się również nowi gracze: organizacje pomocowe, firmy zajmujące się dostawami humanitarnymi, operatorzy wojskowej logistyki.

Wojna uruchomiła także lawinę decyzji o skracaniu łańcuchów dostaw, tzw. nearshoring. Przestaje być standardem dostarczanie z Azji na magazyn w Europie Zachodniej, a coraz częściej ten bufor powstaje w Polsce. I widać to po wielkości zawieranych umów: wzrosła liczba transakcji powyżej 30–40 tys. m², w tym kilku spektakularnych przykładów, jak wynajem 125 tys. m² przez e-commerce pod Wrocławiem.

Krótko mówiąc: Polska nie jest już krajem „przejazdowym” dla ładunków, staliśmy się aktywnym graczem, który przyciąga centra dystrybucyjne i produkcję obsługującą cały region Europy Środkowo-Wschodniej.

Deweloperzy coraz częściej decydują się na budowanie wyłącznie pod konkretnego najemcę, rezygnując z inwestycji spekulacyjnych. Czy to chwilowa ostrożność wynikająca z rynku, czy nowy, trwały model działania? 

Ewa Ogniewska: Jeszcze 3–4 lata temu rynek magazynowy żył szybkim tempem i zasadą „najpierw budujemy, potem szukamy klienta”. Dziś trend zupełnie się odwrócił. Z moich obserwacji wynika, że obecnie deweloperzy nie startują z inwestycjami, dopóki nie mają zabezpieczonego najemcy, szczególnie poza największymi hubami jak Warszawa, Poznań czy Śląsk.

Spójrzmy na liczby: w 2024 roku w Polsce oddano tylko 2,1 mln m² nowej powierzchni, a wolumen budowy spadł o ponad 30% w porównaniu do 2023. Co więcej, projekty spekulacyjne stanowiły jedynie około 20% wszystkich realizowanych inwestycji — reszta to budowy „pod klienta” w formule BTS lub z umową przednajmu.

Z czego to wynika? Po pierwsze, wzrosły koszty budowy, w niektórych przypadkach nawet o 30–40% względem 2021 roku. Po drugie, finansowanie projektów jest droższe i banki wymagają wyższego poziomu zabezpieczeń. Po trzecie, firmy chcą dziś hal szytych na miarę. To wszystko sprawia, że deweloperzy wolą dogadać się na wstępnym etapie, dopasować projekt do potrzeb klienta i ograniczyć ryzyko pustostanu po ukończeniu inwestycji.

Dla rynku oznacza to więcej jakościowych projektów, lepsze dopasowanie podaży do realnego popytu i zdecydowanie mniej przypadkowych inwestycji, które później długo stoją puste.

W obliczu wysokich stóp procentowych i kosztów finansowania, jak zmienia się podejście inwestorów i deweloperów do nowych projektów magazynowych? 

Ewa Ogniewska: Wysokie stopy procentowe były prawdziwym stres-testem dla rynku nieruchomości komercyjnych, ale magazyny przeszły go zaskakująco dobrze. Oczywiście rynek odczuł spadek dynamiki inwestycyjnej, bo kapitał stał się droższy, a dostęp do finansowania trudniejszy. Natomiast sektor magazynowy był zdecydowanie najmocniejszym segmentem, zarówno pod względem popytu, jak i transakcyjności.

W 2024 roku magazyny odpowiadały za 25% wszystkich inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, co oznacza udział większy niż kiedykolwiek wcześniej. Widoczny był także powrót inwestorów portfelowych. Kilka dużych transakcji objęło gotowe parki logistyczne wynajęte w ponad 90%, co pokazuje, jak mocno inwestorzy dziś stawiają na stabilność.

Deweloperzy mocno ograniczyli inwestycje spekulacyjne i praktycznie nie ruszają z budową bez zabezpieczonego najemcy. Ten trend najbardziej widoczny jest w projektach powyżej 20 tys. m², które realizowane są niemal wyłącznie na pre-lease.

Jednocześnie widać bardzo ciekawy trend w podejściu inwestorów: rośnie zainteresowanie obiektami z certyfikatami ekologicznymi, magazynami z OZE, nowoczesną infrastrukturą, które łatwiej wynająć i szybciej sprzedać. Rynek idzie w kierunku jakości, nie tylko ilości. Jak spadną stopy procentowe, a pierwsze sygnały widać już teraz, sektor magazynowy może szybko wrócić na ścieżkę wzrostu, tym razem jeszcze bardziej przemyślanego i świadomego.

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury wywiadu z Wojciechem Krupą, w którym opowiada o tym, jak zachęcić pracowników do powrotu do biura oraz wywiadu z Tomaszem Rąbą o branży TSL w 2025 roku.