Branża TSL 2025: automatyzacja, zielona logistyka i ekspansja magazynów – co czeka rynek? Odpowiada Tomasz Rąba Head of Industrial & Logistics, Coldwell Banker Commercial Nuvalu.

Branża transportu, spedycji i logistyki wchodzi w 2025 rok z wyraźnymi sygnałami transformacji – technologicznej, środowiskowej i infrastrukturalnej. Cyfryzacja, sztuczna inteligencja i automatyzacja stają się codziennością nie tylko w przewozach, ale i w zarządzaniu całym łańcuchem dostaw. Równolegle firmy mierzą się z presją regulacyjną i oczekiwaniami społecznymi, wchodząc na ścieżkę zrównoważonego rozwoju i wdrażania rozwiązań ESG.

W tym wywiadzie rozmawiamy o trzech kluczowych obszarach wpływających dziś na branżę TSL. Po pierwsze, analizujemy globalne i krajowe trendy oraz wyzwania, przed którymi stoją firmy w kontekście niestabilnego otoczenia gospodarczego. Po drugie, przyglądamy się zielonej transformacji logistyki i roli ekologicznych technologii. Po trzecie, omawiamy kondycję oraz kierunki rozwoju rynku magazynowego na początku 2025 roku, z naciskiem na nearshoring, rozwój poza „wielką szóstką” i potencjał przekroczenia 35 mln m² powierzchni.

Tomasz Rąba Head of Industrial & Logistics, Coldwell Banker Commercial Nuvalu, ekspert odpowiada: jak branża reaguje na dynamiczne zmiany, gdzie leżą największe szanse rozwoju i co oznaczają te zmiany dla rynku polskiego.

Zapraszamy do lektury!

1. Branża TSL 2025 – trendy i najważniejsze wyzwania. 

Jakie są kluczowe trendy w transporcie, spedycji i logistyce?

T.R.: W 2025 roku branża TSL (transport, spedycja, logistyka) będzie przechodziła dynamiczną transformację, z naciskiem na automatyzację i wdrażanie sztucznej inteligencji. Technologie takie jak autonomiczne pojazdy, robotyka w magazynach oraz AI w planowaniu tras transportowych pozwolą na znaczne zwiększenie efektywności operacyjnej. Zrównoważony rozwój będzie kluczowym priorytetem, a elektryczne pojazdy i niskoemisyjne rozwiązania transportowe staną się standardem, aby zredukować emisję CO2. Cyfryzacja procesów logistycznych, opierająca się na Internet of Things (IoT), blockchainie oraz zaawansowanej analityce danych, umożliwi dokładniejsze monitorowanie przesyłek i optymalizację łańcuchów dostaw. W Polsce, podobnie jak na świecie, rośnie znaczenie elastyczności i odporności łańcuchów dostaw, zwłaszcza w obliczu globalnych kryzysów. Ponadto, w odpowiedzi na rosnące regulacje ekologiczne, firmy będą dostosowywać swoje operacje do wymogów związanych z dekarbonizacją transportu i zrównoważonym rozwojem. W kontekście rosnącego znaczenia e-commerce, kluczowym trendem będzie również rozwój dostaw last mile, które będą musiały być coraz szybsze i tańsze, co skłoni firmy do inwestowania w innowacyjne rozwiązania, takie jak elektryczne pojazdy dostawcze, drony czy inteligentne punkty odbioru, by sprostać oczekiwaniom konsumentów na szybką i efektywną dostawę.

Jakie wyzwania będą determinowały rozwój TSL w 2025 roku. i kolejnych latach?

T.R.: Branża TSL w 2025 roku będzie musiała sprostać wyzwaniom związanym z obniżeniem kosztów operacyjnych, inwestycjami w technologie, zapewnieniem bezpieczeństwa i elastycznością łańcucha dostaw, a także dalszym rozwojem rynku magazynowego, który pozostanie fundamentem dla efektywności logistycznej. Bezpieczeństwo w transporcie oraz ochroną danych stanie się priorytetem, zwłaszcza w kontekście rosnącej liczby cyberzagrożeń. Z kolei regionalizacja łańcucha dostaw, czyli przesunięcie produkcji bliżej rynków docelowych, stanie się odpowiedzią na niestabilności globalne, takie jak zakłócenia w handlu międzynarodowym czy zmiany polityczne. To wyzwanie zmusi firmy do adaptacji, aby były bardziej elastyczne i odporne na zmiany w otoczeniu rynkowym. Kolejnym istotnym wyzwaniem będzie rosnący popyt na magazyny, szczególnie w kontekście wzrostu e-commerce i potrzeby szybkiej obsługi zamówień. Inwestycje w nowoczesne, zautomatyzowane magazyny staną się kluczowe, by sprostać wymaganiom szybkości dostaw i optymalizacji kosztów. Wzrost rynku magazynowego będzie stabilnym kierunkiem, jednak wiąże się to z koniecznością integracji nowoczesnych rozwiązań logistycznych, takich jak systemy zarządzania magazynami (WMS), które będą musiały współpracować z innymi elementami łańcucha dostaw.

Czy Polska będzie beneficjentem nearshoringu?

T.R.: Tak, Polska staje się jednym z głównych beneficjentów nearshoringu w branży TSL. Dzięki konkurencyjności kosztowej, która czyni Polskę jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie, kraj staje się kluczowym centrum dla firm, które decydują się przenieść część swojej produkcji i łańcuchów dostaw bliżej rynków europejskich. Coraz większe zainteresowanie firm azjatyckich, które chcą zoptymalizować swoje łańcuchy dostaw i zredukować ryzyko związane z długimi łańcuchami dostaw, stanowi istotny impuls dla wzrostu inwestycji w Polsce. Strategiczną zaletą Polski jest jej centralne położenie w Europie, co ułatwia szybki dostęp do rynków zachodnioeuropejskich i wschodnich, a także dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa i logistyczna. Wzrost rynku magazynowego będzie szczególnie widoczny, z przewidywanym udziałem transakcji sięgającym 60-70% w ciągu najbliższych lat. Polska, z rosnącą liczbą nowoczesnych, zautomatyzowanych magazynów i centrum logistycznych, stanie się kluczowym hubem dystrybucyjnym w Europie, co wzmocni jej pozycję jako lidera w branży TSL w kontekście nearshoringu. Polska jest dobrze przygotowana, by stać się beneficjentem tego trendu, przyciągając inwestycje oraz wspierając rozwój nowoczesnych rozwiązań logistycznych i magazynowych w nadchodzących latach.

2. Zrównoważony rozwój w logistyce. 

Jakie rozwiązania z obszarów ESG wdrażają firmy z sektora TSL?

T.R.: Firmy z sektora TSL (transport, spedycja, logistyka) wdrażają rozwiązania z obszaru ESG, aby dostosować się do rosnących wymagań środowiskowych i regulacji. Kluczowe działania obejmują modernizację floty poprzez wprowadzenie niskoemisyjnych pojazdów elektrycznych, hybrydowych oraz pojazdów na alternatywne paliwa, co pozwala na obniżenie emisji CO2. Firmy inwestują także w efektywność energetyczną, wprowadzając zieloną energię do magazynów i biur, a także optymalizując zużycie paliwa i energii w transporcie. Dodatkowo, wdrażają strategie dekarbonizacji, zarządzanie odpadami i gospodarką cyrkularną, a także poprawiają warunki pracy i dbają o przejrzystość zarządzania. Wszystkie te działania mają na celu nie tylko spełnienie regulacji, ale także realizację celów zrównoważonego rozwoju i zwiększenie konkurencyjności firm.

Czy magazyny stały się bardziej ekologiczne?

T.R.: Tak, magazyny stały się zdecydowanie bardziej ekologiczne. Nowoczesne obiekty magazynowe często posiadają certyfikaty ekologiczne, takie jak LEED czy BREEAM, które gwarantują wysokie standardy zrównoważonego rozwoju i niskoemisyjności. Przy wyborze nowych powierzchni magazynowych, najemcy coraz częściej kierują się właśnie tymi certyfikatami. Współczesne magazyny są wyposażone w innowacyjne technologie, takie jak panele fotowoltaiczne, pompy ciepła, stacje ładowania dla pojazdów elektrycznych czy systemy odzysku szarej wody. Takie rozwiązania nie tylko sprzyjają ochronie środowiska, ale także pozwalają znacząco obniżyć koszty eksploatacyjne, w tym zużycia energii czy wody.

3. Rynek magazynowy na początku 2025 roku. 

Jaki jest potencjał rynku? Czy przebijemy 35 mln m kw. powierzchni magazynowej w 2025 r.?

T.R.: Rynek magazynowy w Polsce w 2025 roku ma duży potencjał i z dużym prawdopodobieństwem przekroczy granicę 35 mln m² powierzchni magazynowej. Polska, jako największy hub logistyczny w regionie CEE, jest atrakcyjnym miejscem inwestycyjnym. Wzrost powierzchni magazynowej będzie napędzany przez rosnący popyt związany z dynamicznie rozwijającym się rynkiem e-commerce, handlem oraz produkcją. Przewiduje się, że do 2030 roku Polska osiągnie nawet 40 mln m² powierzchni magazynowej. Zwiększona potrzeba szybkich dostaw, regionalizacja łańcuchów dostaw oraz inwestycje w nowoczesne, zautomatyzowane magazyny będą kluczowymi czynnikami wpływającymi na dalszy rozwój rynku.

Czy tzw. wielka szóstka nadal dominuje? Jakie są wskaźniki pustostanów?

T.R.: W 2025 roku „wielka szóstka” – czyli Warszawa, Polska Centralna, Górny i Dolny Śląsk, oraz Poznań – nadal odgrywa kluczową rolę na rynku magazynowym, jednak rośnie znaczenie innych lokalizacji, które stają się coraz bardziej konkurencyjne. Dynamika rozwoju w takich miastach jak Trójmiasto, Szczecin czy Kraków jest imponująca, a wskaźniki pustostanów w tych regionach są rekordowo niskie, wynoszące zaledwie około 2,5%. Przewidywania wskazują, że także Rzeszów będzie w przyszłości stawał się coraz ważniejszym rynkiem magazynowym. Całkowity wskaźnik pustostanów na rynku magazynowym w Polsce wynosi około 8%, co jest wynikiem zdrowym, świadczącym o dużym popycie na powierzchnie magazynowe i dalszym rozwoju sektora. Chociaż dominacja „wielkiej szóstki” pozostaje, inne regiony z niższym poziomem pustostanów wskazują na rosnącą dywersyfikację rynku i regionalne wzrosty.

Kluczowe trendy.

T.R.: W 2025 roku jednym z kluczowych trendów w branży TSL będzie stabilizacja czynszów magazynowych, która może wynikać z kilku czynników. Po okresie dynamicznych wzrostów cen w ostatnich latach, spowodowanych rosnącym popytem na powierzchnie magazynowe, oczekuje się, że rynek wejdzie w fazę stabilizacji. Wzrost dostępności powierzchni magazynowych, zwłaszcza w miastach poza „wielką szóstką”, może przyczynić się do wyrównania cen, co jest korzystne zarówno dla najemców, jak i inwestorów. Dodatkowo, rozwój nowych inwestycji w magazyny klasy A, a także inwestycje w technologie z zakresu automatyzacji i zrównoważonego rozwoju, takich jak zielone magazyny, mogą wpływać na bardziej przewidywalne i stabilne ceny. Wzrost efektywności operacyjnej i optymalizacja kosztów eksploatacyjnych może pomóc w utrzymaniu stabilności czynszów w przyszłości.Stabilizacja czynszów będzie również wynikała z rosnącej konkurencji na rynku oraz z potrzeby dostosowania powierzchni magazynowych do zmieniających się oczekiwań najemców, w tym bardziej elastycznych warunków wynajmu i modernizacji obiektów.

Zaobserwuj nas na: Facebook i LinkedIn.

Zachęcamy także do lektury wywiadu z Błażejem Więcławem, w którym opowiada o wpływie wojny handlowej USA-Chiny na Polskę.