Biuro przyszłości – trendy i prognozy w 2025 r. Komentuje Wojciech Zebura, Senior Director, Tenant Representation, Head of Public

O sytuacji na rynku biur, nowych trendach oraz o prognozach dotyczących przyszłości powierzchni biurowej opowiada Wojciech Zebura, Senior Director, Tenant Representation, Head of Public w Coldwell Banker Commercial Nuvalu.

Jak można opisać sytuację na rynku biur? Jakie trendy zdominowały ten rynek?

– Popyt na powierzchnie biurowe – zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych – pozostaje stabilny. Rok 2024 zakończył się lekkim ożywieniem, miasta regionalne wręcz zanotowały najwyższy od 5 lat sumaryczny popyt a prognozy na 2025 rok wskazują na dalszy wzrost. Dominującym trendem w większości miast są renegocjacje istniejących umów a w przypadku relokacji wydłużanie kontraktów – nawet to okresu 7–10 lat. Firmy stawiają dziś na optymalizację powierzchni, jednocześnie podnosząc jej standard i efektywność. Jedni optymalizują, inni pozostawiają metraż przeprojektowując biura. Przestrzenie są adaptowane z myślą o pracy hybrydowej, a dużym zainteresowaniem cieszą się biura z certyfikatami środowiskowymi, wspierające strategie ESG najemców.

Jakie są prognozy dla rynku biur na najbliższy czas? Czy popyt na biura wzrośnie?

– Spodziewamy się utrzymania stabilnego, a nawet lekko rosnącego popytu na powierzchnie biurowe. W Warszawie, z uwagi na ograniczoną podaż nowych biur (jedynie około 100 tys. m² powierzchni w 2025 roku, z czego ponad połowa jest już wynajęta), przewidujemy wzrost presji na czynsze, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach centralnych i w najnowszych budynkach. Najemcy mogą jednak liczyć na korzystniejsze warunki w mniej prestiżowych obszarach. Nadal znaczący udział w strukturze najmu będzie przypadać renegocjacjom, również z uwagi na brak nowych biurowców. Z kolei w miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk najbliższe 2-3 lata to głęboka luka podażowa.

Co z nowymi inwestycjami deweloperskimi? Deweloperzy planują dużo nowych biurowców? W których miastach jest miejsce na nowe biurowce?

– Aktywność deweloperów na rynku biurowym znacząco się zmniejszyła. Wysoki poziom pustostanów (dla 8 głównych rynków regionalnych 17,8%), utrzymująca się presja kosztowa oraz trudności w pozyskaniu najemców pre-lease (przednajmu) sprawiają, że deweloperzy ograniczają ryzyko i wstrzymują budowy. W Warszawie aktualnie powstaje około 214 tys. m² biur, co oznacza wyraźny spadek względem lat wcześniejszych. Według analiz Nuvalu łączna powierzchnia inwestycji wstrzymanych i anulowanych w samym Wrocławiu to ponad 200 tys. m², co pokazuje znaczną skalę wycofań z rynku. W miastach regionalnych realizowane jest od 10 do 55 tys. m² powierzchni. Coraz więcej projektów zmienia swoje przeznaczenie na mieszkania, PRS czy hotele. Biura przestają być priorytetem dla deweloperów. Jednak nie brakuje też ciekawych planowanych projektów. Start tych inwestycji może jednak ulec przesunięciu, a ich realizacja jest często uzależniona od umów przednajmu. Dla najemców nie są to najlepsze wiadomości, w perspektywie 2-3 letniej możemy mieć do czynienia z rynkiem wynajmującego. Brak nowych inwestycji, przy stabilizującym się popycie, może obniżyć poziom pustostanów. Dla większych najemców może pojawić się problem ograniczonego wyboru powierzchni klasy A, w dobrych lokalizacjach, większa konkurencja o najlepsze powierzchni i w efekcie presja na wzrost stawek czynszowych.

Jak powinno wyglądać biuro przyszłości? Co musi mieć?

– Biuro przyszłości musi być przestrzenią elastyczną, multifunkcyjną i zaprojektowaną pod model pracy hybrydowej. Jednak ważne jest, by była to przestrzeń dopasowana do konkretnych ludzi i sposobów pracy, a nie uniwersalna dla wszystkich. Ludzie przychodzą dziś do biura z bardzo różnymi oczekiwaniami – jedni potrzebują ciszy, inni interakcji. Wyzwaniem jest zapewnienie komfortu prywatności, do której przyzwyczailiśmy się w domach, ale bez fizycznej izolacji od zespołu. Separacja powinna być wizualna lub akustyczna, a nie fizyczna. Kluczowym aspektem jest technologia, która wspiera płynne uczestnictwo w spotkaniach zdalnych – to podstawa w dzisiejszych biurach. Konieczne jest zapewnienie mobilności pracy oraz odpowiednich rozwiązań audio-video. Na horyzoncie pojawia się również wykorzystanie sztucznej inteligencji (AI), np. do automatyzacji notatek czy podsumowań spotkań. Biuro przyszłości powinno także realnie wspierać budowanie społeczności – nie chodzi już o „owocowe czwartki” czy darmową kawę, ale o przestrzeń, która wzmacnia relacje między pracownikami, stając się ważnym elementem employer brandingu oraz doświadczenia pracowników.